Schimmelbefall in der Wohnung ist nicht nur ein Schönheitsmakel, sondern kann mitunter auch schädlich für das Gebäude, das Inventar und die eigene Gesundheit sein. Wer die Kosten für die Beseitigung und die eventuell bereits erlittenen Schäden trägt, hängt in erster Linie davon ab, wodurch der Schimmel verursacht wurde und wer dafür die Verantwortung trägt.
Unverzüglich den Vermieter informieren
Entdeckt man Schimmel in der Mietwohnung, sollte man den Schimmelbefall mit Bildern dokumentieren. Zudem muss man den Vermieter umgehend informieren, damit er zeitnah – eine Fristsetzung von zwei bis drei Wochen wäre sinnvoll – die Ursache des Schimmelbefalls klären kann. Zudem sollte der Vermieter mit dem Mieter vereinbaren, wann und in welcher Form der Mangel beseitigt werden kann, damit sich der Schimmel nicht weiter ausbreitet.
Wer als Mieter einen Schimmelbefall in der Mietwohnung nicht unverzüglich dem Vermieter meldet, muss laut § 536c BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sogar damit rechnen, dass er für Schäden am Gebäude, die durch das Ausbreiten des Schimmels entstehen, vom Vermieter belangt werden kann.
Wer beweispflichtig ist
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH; WuM 2005, 5) muss zuerst der Vermieter nachweisen, dass er nicht für die Schimmelbildung verantwortlich ist. Gelingt ihm das, muss der Mieter den Beweis erbringen, dass der Schimmelbefall nicht auf eigene Fehler, zum Beispiel beim Heizen oder Lüften, zurückzuführen ist.
Häufig muss ein Sachverständiger beziehungsweise Gutachter hinzugezogen werden, um die Ursachen und damit die Frage, wer für den Schimmelbefall haftet, zu klären.
Die Gutachterkosten, aber auch die Kosten für eine Schimmelentfernung, für die Beseitigung der Schimmelursache und für Schäden, die durch den Schimmel entstanden sind, wie Schimmelflecken an Möbeln, muss derjenige tragen, in dessen Verantwortungsbereich die Ursache des Schimmelbefalls fällt.
Wann der Vermieter und wann der Mieter für die Schimmelbildung haftet
Wurde der Schimmel beispielsweise durch Baumängel oder Materialschäden verursacht, kann der Vermieter haftbar gemacht werden. Auch eine Mietminderung ist gemäß § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) möglich. Baumängel oder Materialschäden können zum Beispiel ein Riss oder ein Loch in der Wand oder im Dach, eine verstopfte Regenrinne, eine unzureichende Abdichtung der Grundmauern zum Erdreich, ein Leck in der Wasser- oder Abwasserleitung, eine ungenügende Wärmedämmung oder auch Mängel in der Bauausführung, zum Beispiel undichte Fenster- oder Türenabschlüsse, sein.
Ist der Schimmelbefall darauf zurückzuführen, dass der Mieter die Wohnung nicht ausreichend heizt oder lüftet, muss er selbst für die Schimmel- und Schadenbeseitigung aufkommen. Ein drei- bis viermaliges Stoßlüften pro Tag ist in der Regel ausreichend, wie Gerichtsurteile wie die des Landgerichts Frankfurt a. M. (Aktenzeichen 2 -17 S 89/11) bestätigen. Stoßlüften heißt, die Fenster ein paar Minuten komplett zu öffnen und nicht nur zu kippen. Experten empfehlen zudem, die Räume nicht unter 15 Grad Celsius auskühlen zu lassen, anderenfalls begünstigt das die Schimmelbildung.
Der Mieter muss auch für Schimmelschäden aufkommen, die aufgrund eines Haushaltsgeräts, das ihm gehört, wie der Waschmaschine, entstehen – beispielsweise, weil ein Schlauch der Maschine beschädigt ist und Wasser in die Wand oder den Boden tropft und es dadurch zur Schimmelbildung kommt.
Von Wärmebrücken …
Immer wieder kommt es auch zu Schimmelbildung aufgrund sogenannter Wärmebrücken, also Stellen, an denen die Wandtemperatur besonders niedrig ist und sich dadurch Kondenswasser ansammelt.
Handelt es sich um einen Altbau oder ein Haus, das vor 1978 errichtet und nicht nachträglich wärmegedämmt wurde, und sind für das Baujahr des Hauses typische Wärmebrücken vorhanden, haftet der Vermieter unter Umständen nicht für einen Schimmelbefall, wenn dies durch ein ausreichendes Heizen und Lüften des Mieters hätte verhindert werden können.
Dies belegen zwei Urteile (Aktenzeichen VIII ZR 67/18 und VIII ZR 271/17) und eine Mitteilung des BGH. Bei Bauten nach 1978 gilt das nicht, das heißt, hier liegt die Schimmelbildung aufgrund von Wärmebrücken in der Regel im Verantwortungsbereich des Vermieters.
… und dicht an der Wand stehenden Möbeln
Um Schimmel zu verhindern, sollten Mieter zwar ihre Möbel, wenn möglich, mindestens zehn Zentimeter von der Wand entfernt aufstellen. Nach einem Urteil des Amtsgerichtes Osnabrück (Aktenzeichen 14 C 385/04) ist es jedoch dem Mieter erlaubt, seine Möbel überall in der Wohnung in der Nähe der Wand aufzustellen. Auch bei großen Möbeln ist es laut dem Gerichtsurteil unzumutbar, einen Wandabstand von zehn Zentimetern einzuhalten oder an bestimmten Wänden überhaupt keine Möbelstücke aufzustellen.
Kommt es zu einer Schimmelbildung hinter einem Schrank, haftet in der Regel der Vermieter. Wenn jedoch der Vermieter den Mieter bereits bei der Anmietung der Wohnung darüber informiert hat, dass die Möbel an bestimmten Stellen wegen möglicher Schimmelbildung einen Mindestabstand zur Wand haben müssen oder gar nicht aufgestellt werden dürfen, muss der Mieter unter Umständen die Kosten für die Schimmelbeseitigung übernehmen, wenn er sich nicht daran gehalten hat.
Umfassende Informationen zum Thema Schimmel im Haus, beispielsweise wie gefährlich ein Befall ist, was man dagegen unternehmen kann und welche vorbeugenden Maßnahmen es gibt, enthält das Webportal des Umweltbundesamtes sowie die kostenlos downloadbare 192-seitige Broschüre des Amtes „Leitfaden zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden“ und der ebenfalls herunterladbare 28-seitige Ratgeber „Schimmel im Haus“.
Was dem Mieter zusteht
Ist der Vermieter für die Schimmelbildung verantwortlich, handelt es sich um einen Mietmangel. In dem Fall kann der Mieter unter Umständen nicht nur die Beseitigung des Schimmelbefalls und der Ursache, die dazu geführt hat, vom Vermieter verlangen, sondern auch eine Mietminderung und Schadenersatz, beispielsweise für beschädigte Möbel, gegenüber dem Vermieter einfordern.
Die Höhe einer möglichen Mietminderung hängt, wie Gerichtsurteile zeigen, unter anderem vom Ausmaß, von der Lage des Schimmelbefalls und von der möglichen Gesundheitsgefährdung durch den Schimmel ab. Auch eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Mieters ist unter Umständen möglich, wenn aufgrund eines starken Schimmelbefalls eine hohe Gesundheitsgefährdung besteht.
Einen Anspruch auf ein Schmerzensgeld hat ein Mieter oder sonstiger Mitbewohner nur, wenn er nachweisen kann, dass sich durch den Schimmelbefall für den Menschen giftige Stoffe in der Raumluft gebildet haben, durch die er krank geworden ist. Dazu muss ein lückenloser Kausalzusammenhang zwischen der Schimmelbelastung und den klinisch erkannten Symptomen des Betroffenen bewiesen werden. Der Nachweis von Schimmelpilzgiften in der Luft der Wohnung allein genügt dazu nicht.
Kostenschutz im Streitfall
Schimmel in der Wohnung führt häufig zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Kostenschutz bietet diesbezüglich eine entsprechende Rechtsschutzversicherung, da sie die Anwalts- und sonstigen Prozesskosten in solch einem Streitfall übernimmt.
Für Mieter ist das beispielsweise eine Mietrechtsschutz- oder auch Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz-Versicherung, die meist kostengünstig in einer Privatrechtsschutzversicherung als Baustein mit vereinbart werden kann. Vermieter können die Kosten für Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter mit einer Vermieterrechtsschutzversicherung absichern, die meist als Einzelpolice angeboten wird.
Wer einen Konflikt mit dem Vermieter oder Mieter nicht sofort vor Gericht austragen will, beispielsweise um zu verhindern, dass das persönliche Verhältnis zueinander nicht nachhaltig gestört wird, kann versuchen, den Streitfall in einem sogenannten Mediationsverfahren zu klären. Einige Privat- oder Vermieterrechtsschutztarife übernehmen auch die Kosten für solche außergerichtlichen Streitverfahren, sofern dies im Versicherungsvertrag vereinbart ist. Scheitert die Mediation, kann man immer noch vor Gericht gehen.
Ob eine Hausrat-, Wohngebäude- oder Privathaftpflichtversicherung einen Schimmelschaden übernimmt, hängt im Detail von der Ursache des Schimmelbefalls und vom vereinbarten Versicherungsumfang ab. In vielen Tarifen sind Schäden durch Schimmel und/oder Allmählichkeitsschäden jedoch nicht versichert.
Zu allen Fachfragen rund um die Rechtsschutzversicherung ist die Fachabteilung Sach der SDV AG gerne für Sie erreichbar:
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