Über die Hälfte der Wohnungen in Deutschland sind Mietwohnungen und nicht immer sind sich Mieter und Vermieter einig. Das spiegelt sich auch in der Anzahl der Gerichtsprozesse wider. Umso wichtiger ist es, dass Mieter ihre Rechte kennen, um unnötige Streitigkeiten zu vermeiden.
Leitfaden für Mieter und Vermieter vom Bundesjustizministerium
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) waren 2018 knapp 54 Prozent der über 42,2 Millionen Wohnungen in Deutschland Mietwohnungen. Immer wieder kommt es zwischen Mietern und Vermietern zu Streitigkeiten. Allein in den letzten fünf Jahren mussten Amtsgerichte jährlich im Durchschnitt in rund 200.000 Wohnungsmietkonflikten urteilen. Häufige Streitpunkte sind unter anderem die Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhungen, Wohnungsmängel, Schönheitsreparaturen, Modernisierungsmaßnahmen oder auch die Kündigung des Mietvertrages.
Die rechtlichen Regelungen zum Mietverhältnis enthalten die §§ 535 bis 577a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Einen Einblick, welche Rechte Mieter haben, bietet die kostenlos downloadbare Broschüre „Kleiner Leitfaden Wohnraummietrecht“ des Bundesministeriums der Justiz.
Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf
Unter anderem wird hier darauf hingewiesen, dass ein Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen wie zum Tapezieren oder Streichen der Wände nur verpflichtet ist, wenn sich die Wohnung zu Mietbeginn in einem renovierten Zustand befand.
Unwirksam im Mietvertrag sind zudem starre zeitliche Vorgaben dazu, wann Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, wenn diese sich nicht am tatsächlichen Renovierungsbedarf orientieren. Legal ist jedoch die Benennung von Renovierungsintervallen, die es ermöglicht, dass der Zeitpunkt der Reparaturen nach dem tatsächlichen Renovierungsbedarf angepasst wird.
Der Vermieter kann zudem nicht verlangen, dass die Schönheitsreparatur durch ein Fachunternehmen durchgeführt wird. Im Leitfaden heißt es dazu: „Das Ergebnis muss also nicht professionell, aber von mittlerer Qualität sein.“ Zudem kann der Mieter bei Auszug nur zur Endrenovierung verpflichtet werden, wenn ein tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht.
Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter nicht ablehnen darf
Übrigens: Wer als Mieter Modernisierungsmaßnahmen wie die Verlegung eines neuen Laminat- oder Parkettbodens oder das Auswechseln von Badarmaturen auf eigene Kosten vornehmen will, sollte eine entsprechende schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter treffen, anderenfalls kann der Vermieter ihn beim Auszug verpflichten, den Originalzustand vor der Modernisierung wiederherzustellen.
Für geplante bauliche Veränderungen benötigt ein Mieter in der Regel immer das Einverständnis des Vermieters. Dient das geplante Vorhaben dem Einbruchsschutz, dem Laden eines E-Fahrzeugs oder der Barrierefreiheit für eine behindertengerechte Nutzung, kann ein Vermieter gemäß § 554 Absatz 1 Satz 1 BGB dies jedoch nicht ablehnen, sofern der Mieter die Kosten übernimmt.
Kosten für Kleinreparaturen können dem Mieter auferlegt werden
Der Mieter hat ein Recht darauf, dass die Wohnung inklusive der Ausstattung wie Wascharmaturen frei von Mängeln ist. Treten Fehler auf, ist der Vermieter zur Instandsetzung verpflichtet. Allerdings muss der Mieter die Mängel wie beispielsweise einen Rohrbruch unverzüglich dem Vermieter melden, anderenfalls kann er zum Ersatz des Schadens, der durch den Mangel entsteht, verpflichtet werden.
Per Mietvertrag kann laut gängiger Rechtsprechung zuzüglich zu den Schönheitsreparaturen jedoch festgelegt werden, dass der Mieter notwendige Kleinreparaturen bis zu einem Einzelbetrag von bis zu 150 Euro und einem Gesamtjahresbetrag von rund 8 Prozent der Jahresmiete zu tragen hat. Dies betrifft jedoch nur auftretende Mängel bei Gegenständen, auf die der Mieter einen unmittelbaren Zugriff hat, wie einen tropfenden Wasserhahn oder einen defekten Fenstergriff.
Kostenschutz bei Mietstreitigkeiten
Für Mieter besteht die Möglichkeit, das Anwalts- und Prozesskostenrisiko eines Mietstreits über eine Privatrechtsschutzversicherung abzusichern, sofern in der Police auch ein Miet- beziehungsweise Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz vereinbart ist. Auch Vermieter können sich mit einer Privatrechtsschutzpolice entsprechend absichern, wenn die Police einen Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz für den Eigentümer enthält. Bei Vermietern wird häufig auch eine Einzelpolice für den Rechtsschutz für Vermieter angeboten.
Ein Versicherungsschutz für Mietstreitigkeiten besteht in der Regel nach einer Wartezeit von meist drei Monaten nach dem Vertragsbeginn, der in der Police genannt ist.
Einige Rechtsschutzpolicen decken im Streitfall auch die Kosten für ein Mediationsverfahren ab, sofern die Angelegenheit noch nicht vor Gericht geklärt wird. Diese Art der außergerichtlichen Streitschlichtung ist vor allem bei Konflikten von Vorteil, bei denen die Streitpartner auch künftig weiterhin aufeinandertreffen, wie dies bei Mietstreitigkeiten der Fall sein kann, wenn der Mieter auch nach dem Streit in der Wohnung bleibt.
Zu allen Fachfragen rund um die Rechtsschutzversicherung ist die Fachabteilung Sach der SDV AG gerne für Sie erreichbar:
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